房屋长期漏水且维修无效时，可按以下步骤处理：

一、确定漏水原因

邻居责任

若漏水由邻居装修、改造管道或不当用水导致，需保留证据（如视频、检测报告）协商修复或赔偿。

开发商责任

保修期内（屋面防水5年）：直接联系开发商履行保修义务，要求维修并赔偿损失。

质量缺陷：若超出保修期或设计不合理，可通过法律途径索赔。

物业责任

因公共区域（如屋顶、外墙）损坏或未尽维护义务导致的漏水，需向物业提交书面维修申请，协商无果可投诉或诉讼。

二、采取维修措施

局部修补

封堵管道破裂口、修复渗漏点，重新做防水涂料或灌浆。

卫生间渗漏可用防水胶处理瓷砖缝隙。

全面重做防水

屋面防水老化严重时，需拆除旧卷材，重新铺贴防水砂浆并做渗水试验。

专业施工

优先选择专业施工团队，确保防水层厚度达标（如20厘米以上）。

三、维权与法律途径

协商解决

与责任方签订书面协议，明确维修方案、赔偿金额等条款。

第三方调解

通过居委会、物业或街道办事处调解，促成双方和解。

投诉举报

向住建局、房地产管理部门投诉，或依据购房合同通过仲裁、诉讼维权。

四、预防措施

定期检查管道固定、预留口处理及防水层状况。

装修时注意避免破坏防水层，施工后及时闭水试验。

建议优先通过购房合同条款明确责任主体，保修期内以开发商为主，非保修期则根据具体原因协商或诉讼解决。维修时务必选择专业机构，避免自行处理导致二次渗漏。